でもさ、そんなに良い物件なら自分で買えば良いんじゃないの？
俺も不動産投資始めたときに思ったし。
不動産屋さんって何で良い物件なのに自分で買わずに「紹介するの？」って思うよね。
もちろん口には出さんけど。
結論から言うと、「良い物件」は人によって異なるから紹介できるんよ。
こんにちは！
らんべるアセットの八木です。
今日は暑かったですね。
車の温度計が41℃まで上がってました。
お盆でお休みの方も多いかと思いますが、熱中症には気をつけましょうね。
さて、今回は「良い物件」は人によって異なるよ！というお話です。
今回は短いので、さくっと読めます。（て、手抜きじゃないんだからね！
目線が合う物件であれば当然、自社で買いたい
当社で買わせていただきたい物件はこちらです。
- 新潟県長岡市内（見附市、三条市、燕市でも検討）の中古1棟アパート、マンション（戸建も検討）
- 全空、あるいは入居率が極めて低い等で再生の必要がある
- その代わり相場よりかなり安い
- 売買金額が3,000万円くらいまで
そんな売り物件があったらぜひご紹介下さい！笑
で、逆に言うとそれ以外は別に自社では買う必要ないわけです。
そりゃまぁ買えるんであれば再生なんて必要ない綺麗な物件も欲しいですよ。
誰かお金下さい貸して下さい。
でも資金には限りがあるわけで、そうなってくるとやっぱり自社の強みが最も活かせる物件を仕入れる必要があるのです。
「良い物件」は人によって異なる
上記のような大規模な再生が必要な物件は、以下のようなリスクがあります。
- 融資が付きにくい
- 不測の事態が起きやすい
- むちゃくちゃ手間がかかる
- 再生中はCFが出ないどころか下手するとマイナスになる
- 見込み通りの金額で客付けできるとは限らない
逆に言うと、だから安く仕入れないと採算が合わないわけですね。
ただ、当社にとって最も強みを活かせる物件＝「良い物件」はこういう物件なのです。
これって、他の不動産投資家にも例外なく「良い物件」かと言うとそうではないのです。
当社が紹介したとしても現地を見た時点でたぶん引きますし（築古でボロボロで全空とかなので）、既存で再生業をしている方でないと融資を付けるのは相当に難しいでしょう。
労働力投入が必要なため、本業が別にある方やこれから不動産投資始めるよー、って方には間違いなく向いてません。
で、そういう方にとっての良い物件というのはどういう物件かと言うと、もう少しリスクが抑えられた物件です。
入居率が80％くらいあって築年数が古すぎず、既存で回っている物件であれば、そこまで手間がかからずに「不労所得」のイメージに近いCFが買った当初から得られます。
そういう物件であれば、比較的銀行さんも融資を付けてくれやすいです。
あるいは、不動産投資の目的によっても「良い物件」は異なってきます。
たとえば相続税対策が目的であれば、時価が高くて相続税評価額が低い物件である必要が出てきますし、その条件を満たせるのは都心部の物件でしょう。
我々持たざる者からすれば都心部の物件なんて価格が高くて（＝利回りが低くて）手が出せませんが、相続税を抑えたい方にとって都心の物件は「良い物件」であるわけです。
不動産投資の目的や事業背景（属性や事業実績）によって「良い物件」は異なります！
自分にとっての「良い物件」とは何かを探ることが不動産投資の第一歩
不動産屋をやっているとよく「良い物件があったら紹介してよ！」と言われます。
社交辞令の意味合いもあるとは思うのですが、「良い物件」はその方の背景をいろいろお聞きしないと絶対に紹介できないのです。
何となく不動産投資を始めたいなぁーと思っていて、漠然と買いたいと思っているけど具体的にどう行動して良いかわからない方は、自身にとっての「良い物件」を明確化してみることをひとまずの目標とすると良いでしょう。
これは考えて出てくる類のものではありません。
不動産投資の本を読んだり、金融機関に話を聞いてみたり、不動産屋さんにヒアリングしたり、不動産投資ポータルサイトや賃貸ポータルサイトで相場観を掴んだりする必要があります。
どう進めれば良いかの具体的な方法は、このブログでも書いていこうと思います。
新潟県内の方でしたら、当社にお問い合わせいただければ無料でご相談に応じますよ。
新築区分マンション販売業者のような無理な営業はしませんので、ご安心下さい。笑
