所有物件の
管理を任せたい方 WANT TO MANAGE
アパートやマンションに空室があるのは当然だと思っていませんか？
築年数の古いアパートを満室にすることなんてできるの？と思っていませんか。
当社はこれまで長岡市内で多くの築古木造アパート再生を手掛け、その中で様々な空室対策を行い、ノウハウを蓄えてまいりました。
当社がご提案する「満室管理プラン」なら、数ヶ月以上にわたって複数の空室が生じてしまっているアパート・マンションでも、適切な空室対策を行い満室にすることができます。
ぜひ当社の満室管理プランをご活用いただき、「古くても綺麗で安全な物件に住みたい」という入居者様の想いに応えることで、オーナー様と満室経営を目指すことができれば幸いです。
空室が埋まらない理由と対策
内装や設備が古くさく、センスがない
古くさい内装、設備のままでは賃料をいくら下げても決まらず、長期空室の原因になります。
万が一埋まったとしても、入居者属性が極めて低いことが多いです。
【古くさい内装・設備例】
- バランス釜
- 和式トイレ
- 和室
- カーペット
- 柄物の床材・壁紙
- 薄暗い白熱灯
数百万円を掛けてフルリノベーションする必要はありません。
入居者様のニーズに的を絞り、投資対効果を意識した内装工事を行う必要があります。
部屋や共用部に清潔感がない
内見時の第一印象が悪いと、それを他の要素で挽回することは難しくなります。
また、賃貸仲介業者さんも広告用の室内画像撮影に困ることになるでしょう
【清潔感のない例】
- 水垢、カビ
- 排水口からの悪臭
- 明らかな残置物
- 取っ手やスイッチに付着した手垢
- 埃、虫の死骸
虫の死骸や埃が落ちていないことはもちろん、水回りや人の手が直接触れる取っ手、照明のスイッチは特に念入りに清掃する必要があります。
多少古くても清潔感があれば、入居希望者は現れます。
近隣にクレーマーや不良入居者がいる
【近隣のクレーマーや不良入居者の例】
- 酒癖が悪く、夜中に大騒ぎする入居者がいる
- 新興宗教やマルチビジネスにはまり、しつこく勧誘してくる入居者がいる
- いつもはおとなしいが、情緒不安定でたまに暴れる
- 隣家の住人から入居者様に対して嫌がらせがある
- 生活保護で日中も物件におり、共用部を我が物顔で使用している
（内見案内時にも必ず顔を出してくる） - 入居者がヘビースモーカーで物件自体がヤニ臭い
事態を放置せず、根気強く対応する必要があります。
個別性が強く、取るべき対策は案件により異なりますが、当該入居者に任意の解約を交渉したり、場合によっては弁護士等の専門家とも連携しながら法的に対応していきます。
※不良入居者についてはそもそも入居審査時に防ぐことが大切です。
募集条件が相場に合っていない
【募集条件が相場にあっていない、ありがちな例】
- 新築時からずっと募集賃料が見直されていない
- 募集賃料が見直されていたとしても、高く貸せていた時代の感覚に引きづられている
- 賃貸仲介業者さんに十分な広告掲載料を支払っていない
- 礼金や敷金の設定があり、入居者さんの初期費用が高い
総じて、市場調査が不足しているために募集条件が相場に合っていないケースが多くあります。
競合物件の募集条件を収集し、それをもとに有力な賃貸仲介業者さんにヒアリングをかけます。
高すぎる賃料設定は募集期間の長期化につながり、安すぎる賃料設定は売却時の物件価格の低下につながるため、バランスの取れたちょうど良い募集条件を探る必要があります。
募集依頼をかけている賃貸仲介業者さんの数が少ない
入居希望者様に物件を紹介してくれる賃貸仲介業者さんの数が少ない、あるいは賃貸仲介業者さんの客付けに対する力が弱い。
【一般的な不動産屋さんに管理委託】
- 管理会社が自ら募集（賃貸仲介）するため、管理会社以外の賃貸仲介業者さんが入居希望者様に募集物件を紹介してくれることは非常にまれです。
【自主管理】
- 昔から付き合いのある業者さんにのみ募集依頼をかけていることが多く、有力な賃貸仲介さんに依頼がかけられていないことが多々あります。
有力な賃貸仲介業者さんに幅広く募集依頼をかける必要があります。
店舗に直接足を運び営業して営業担当者様と関係を作るほか、継続的にメールやFAXで募集状況をご案内することも大切です。
賃貸仲介業者さんが紹介しづらい状況になっている
【賃貸仲介業者さんが募集物件を入居希望者様に案内しづらい例】
- 賃貸仲介業者さんにとって「儲からない」物件になっている
- 入居審査が厳しすぎて通りづらい
- 現地看板に管理会社の名前と連絡先が書いてある
- 空室のカギが管理会社にあり、内見案内時にわざわざ取りに行かないといけない
- 通電しておらず、内見案内時に室内の照明がつかない
- 空室確認や内見方法の確認で電話してもオーナー様に連絡が繋がりづらい
- 募集広告作成や契約書作成、入居前の室内確認等、事務的な手間が多い
賃貸仲介業者さんの立場に立って、彼らが来店した入居希望者様にぜひ紹介したくなるような募集物件、募集条件、募集体制を整える必要があります。
満室管理プランでできること
満室管理プランの内容
①～④での契約管理業務を総賃料の5%の管理委託手数料にて受託します。
前述の空室対策はすべて当社にお任せください。
※空室募集は別途代理契約となりますが、当社では仲介手数料をいただきません
※ご契約は1棟単位です。
※共用部の清掃業務、設備管理業務は別途見積もりとなります。
他社管理、自主管理との比較
いわゆる「街の不動産屋さん」が不動産のことなら何でも扱うデパートなのに対し、当社は1棟アパート・マンションに特化した専門店であることに強みがあります。
| 当社の満室管理プラン | 他社へ管理委託 | 自主管理 | |
|---|---|---|---|
| 費用 | 家賃収入の5% | 家賃収入の5～10％が相場 | ゼロ ※ただし労力を注ぐ必要あり |
| 空室対策ノウハウ | 実績をもとにした多様な提案が可能 | 提案なし、あるいは減賃の提案がほとんど | 専門的なノウハウはお持ちでないことが多い |
| 賃貸募集依頼先 | 有力な賃貸仲介業者に幅広く依頼 | 他業者に依頼をかけず、 管理会社でのみ募集することが多い |
付き合いのある業者に依頼 |
| 不動産投資ノウハウ | 当社および代表もアパートオーナーであるため、 オーナー様目線での提案が可能 |
普段は戸建や区分マンションの売買、 賃貸仲介をメインとしているため、 ノウハウを持っていないことも多い |
専門的なノウハウはお持ちでないことが多い |
| 小修繕等の対応 | 内容により自社で対応可能 | 付き合いのある工務店に依頼することがほとんど | DIY、あるいは付き合いのある工務店に依頼 |
| 安心感 | 国土交通省の賃貸住宅管理業者として登録済み | 宅建業と異なり賃貸管理業に免許は必要ないため、 業者によりサービスの質はまちまち |
相談できる人が少ないため、 不安を抱えていることが多い |
管理委託の流れ
オーナー様にしていただくのは、現管理会社への管理委託契約解約通知のみです。
こんな方はご契約をご遠慮ください
- 業者を下に見て、上から目線でお話しされる方
- 自分さえ儲かればそれで良い、という価値観の方
- 意思決定は業者任せで、トラブルがあったときに業者の責任にする方
- ご自身のお金や時間を所有物件のために使う気がまったく無い方
