自主管理ってどうなの？管理会社に任せるべき？？

こんにちは！
らんべるアセットの八木です。

私が購入した1棟目のアパートの売却の契約が本日無事完了しました。
何とか売れて良かったです。
これでまた入居率の低いボロボロの築古物件を仕入れて再生させますよー！

さて、今回は自主管理ってぶっちゃけどうなの？というお話をしたいと思います。

時間的に余裕があって、新たにスキルを身につけるのが苦にならないなら自主管理も可能

正直な話、賃貸管理の分野の仕事って、そこまで難しくないんですよ。

慣れが必要な仕事はあっても、専門性が高い仕事っていうのはほとんどない。
その代わり、業務の幅が広いので求められるスキルの幅も広いです。
スペシャリスト（狭く深く）である必要はないのですが、ジェネラリスト（浅く広く）であることが求められます。

専門性はさほど高くないので、新たにスキルを身につけるのが難しいほどご高齢とか、そういう特殊な事情がない限りは、時間さえあれば誰でもできます。

そう、時間さえあれば。。

その時間を捻出できる人というのはかなり限られてくるでしょう。
専業不動産投資家であれば自主管理をむしろおすすめしますが、本業が他にある場合には管理委託をおすすめします。

ただ、本業が他にあったとしても自主管理ができない訳ではありません。
現に私も会社員の時代から自主管理をしてきました。
やる気があるのであれば、ぜひ自主管理にチャレンジしてみましょう！

不動産投資家としての幅も広がりますよ！
このブログでは当社でどのような賃貸管理をおこなっているかも包み隠さず紹介していく予定です。

管理会社に任せるメリットはスケールによる「ブランド力」と「仕組みによる効率化」

ブランド力

我々のような賃貸管理会社は既にある程度の管理戸数を抱えているため、客付けの際や工事の際に業者さんに対して大きな信用力があります。

管理をお願いすることで、その信用力に乗っかれることが賃貸管理会社に管理を任せるメリットであり、かつ自主管理ではなかなか難しいところでしょう。

たとえば、賃貸仲介業者さんが「あの管理会社の物件は客付けしやすいよねー」というイメージのある管理会社があったときに、その管理会社に管理を委託すれば、賃貸仲介業者さんからは初めから「客付けしやすい」物件として認知されるわけです。

これはもちろん、悪いブランドイメージによる逆のパターンもありえるので、下手な管理会社に任せてはいけないという裏返しでもあります。

仕組みによる効率化

賃貸管理会社は通常、賃貸管理ソフトを使って業務を効率化していますし、口座振替サービスで滞納を防ぎ、保証人がいなければ保証会社代理店として保証契約をおこない、賃貸契約書も自社で作成しています。

自主管理をおこなう個人でもこれらの仕組み化をおこなうことはできますが、かなりのスケールがなければ費用対効果が合いませんし、実質的に困難でしょう。

管理を任せることでこれらの仕組みに最初から乗っかれることが管理を任せる場合のメリットとなります。

信頼できる賃貸管理会社が物件の近くにあれば、そこと組むのが最も効率的だが…

せっかく管理を任せるのであれば、賃貸管理や不動産投資をきちんと勉強している賃貸管理会社に管理を任せたいですよね。

ただ、賃貸管理や不動産投資をきちんと勉強している賃貸管理会社というのは残念ながらなかなか見つかりません。
特に地方に行けば行くほど、良くも悪くも「昔ながら」の不動産屋だらけです。

そういったエリアでは、妥協して業者選びをするか、自主管理するかになってきます。
その場合は、現状のレベルはともかく、一緒に賃貸管理業のレベルを上げていってくれる気概のある管理会社を選びましょう。
最近できた会社や経営者が若い場合は、良いパートナーになれる可能性があります。

自主管理しない方が良いケース

やる気があるのであれば私は自主管理肯定派ですが、それでも自主管理は止めた方が良いケースもあります。

１．本業が別にある等でどうしても時間を割けない場合

ほとんど休みがない仕事の場合や、休みがあっても家族サービスが必要な場合は現実的に時間の捻出が難しいという場合もあるでしょう。

自主管理に対してやる気はあっても時間の捻出が難しそうであれば、素直に管理委託することをおすすめします。
自主管理したは良いものの、時間が割けずに物件の稼働率が下がったら本末転倒ですからね。

２．物件が遠方の場合

物件が自宅からおよそ片道1.5時間圏内でないと自主管理は難しいと思います。
これはもう、業者である我々もそうです。
あまりに遠方の物件は現実的に管理し切れなくなります。

３．エリアに圧倒的なシェアを握る不動産屋が存在する場合

当社の管理エリアである長岡市、見附市、三条市、燕市には当てはまらないのですが、まれに客付けにおいて70％以上の圧倒的なシェアを握る不動産屋が存在するエリアがあります。

入居付けのほとんどがその不動産屋からしかできないという状況であれば、素直にその不動産屋へ管理を任せるのがセオリーです。

というか、物件を購入する時点でこういうエリアに存在する物件はリスクが高いことを覚えておきましょう。
「何か」に依存せざるを得ない物件は、そのリスクを計算に入れて購入しなければなりません。

物件を紹介してくれた不動産屋に管理をお願いするのも一つの手段

今後も収益物件をたくさん紹介してくれそうな不動産屋であれば、その不動産屋の賃貸管理業のレベルがどうあれ、戦略的に管理を任せるというのも一つの手段です。

その不動産屋からすれば、「管理を任せてくれるのであれば、売買物件が出てきたときに優先的に物件を紹介してあげよう」となるでしょう。

問題は、売り収益物件をたくさん抱えている業者さんでも賃貸管理業のレベルが低いことが非常に多くあることです。
特に、客付けが弱い場合は死活問題でしょう。

その場合は、結局は不動産投資家である我々が自主管理並に頑張って、弱い管理会社を主導していく必要があります。

さいごに

自主管理するにしても管理委託するにしても、それらは手段の話にすぎません。
高いレベルで賃貸管理が実現できれば、別にどっちだって良いわけです。

じゃあ高いレベルでの賃貸管理ってどうあるべきなの？？って話になりますよね。
次回のエントリーではそのあたりの話をしていきたいと思います。