持たざる者こそ、不動産投資をやるべきである理由

こんにちは、らんべるアセットの八木です。

長男が先月末に生まれてからまだ1ヶ月ちょっとですが、おむつ交換や授乳、沐浴、夜泣きとなかなかに大変です。
生まれて間もないお子さんがいる夫婦が睡眠不足になっている理由がよくわかりました。
早く一人前に稼げるようになってほしいなぁ～（気が早い

さて、今回は私がなぜ不動産投資を推すのかを説明したいと思います。
私は株とかFXとかのいわゆる「相場もの」も好きなので、不動産以外の投資はまったくダメだというつもりはないのですが、それでも私は現状、不動産賃貸業を事業や投資のベースにしています。

私が不動産屋だからポジショントークをしているというわけではなく、自身もプレイヤーだからこそ、「持たざる者こそ不動産投資をすべき」だと実感しているのです。

結論

いきなり結論を書いてしまいますが、私が不動産投資を推す理由を一言で表すと、

不動産投資が「最もハードルの低いストックビジネス」だからです。

以下、国内で不動産投資をした場合のメリットとデメリットをあげて説明していきますね。

メリット

１．低金利でレバレッジを効かせられる

低金利ってどういうこと？

世界的にみても、日本は未曾有の低金利となっています。
日本の政策金利（ざっくり言うと国が決めている金利）は2019年7月現在で-0.1%です。
政策金利が低いということは、私たちが銀行から借り入れる際の金利も低くて済むわけですね。

例えば、100万円を1年間で110万円にできる（これを100万円を年利10％で運用できる、と言います）案件があったとしたら、借入金利5%だったとしても100万円を借りて投資する価値があります。
なぜなら、投資利回り10%と借入金利5%の差（これをイールドギャップと言います）が5％あるからですね。
利益を5％抜ける、つまり100万円を調達することで5万円の利益が出せるわけです。

これが低金利で、借入金利1%で借りられるとしたらどうでしょう？
イールドギャップがさらに広がって、利益を9%抜けることになりますよね。

日本の銀行に預けておいても利息収入は微々たるものというのは実感があるかと思います。
これは逆におカネを借りる立場であれば、天国のような状態なわけです。

レバレッジが効くって？

レバレッジというのは「てこ」のことです。自己資金をもとに借入を起こして、より大きな取引をすることを「レバレッジを効かせる」と言います。
ちょうどこんなイメージですね。

 

通常の事業に融資するのに比べて、不動産というのは銀行が比較的融資してくれやすいと言われています。
なぜなら、銀行は融資を付ける際に不動産を担保に取れるからです。

あなたがおカネを貸す立場だったらと想像してみてください。
もし貸した相手が返済不能に陥ったとしても、担保に取った不動産は自分のものになるとしたら、相手におカネを貸してあげやすいですよね。

借入を起こすことで、手元に数百万円しかなくても数千万円を動かすことができます。
それによって、投資効率は抜群に良くなります。
資産が増えていくスピードを速めることができるということですね。

２．自身でコントロールできる裁量の範囲が広い

「相場もの」の株式投資、FX、投資信託、先物、CFD、等々が「売り」「買い」のタイミングとポジションの大きさしかコントロールできないのに対し、不動産投資は実際に買ってからも、様々な場面で工夫できる余地があります。

管理業者さんをどのように選んで、どう付き合っていくのか、入居率を向上させるために何をするのか、金融機関にどのタイミングでどのように報告するのか等々、検討して意思決定する場面が数多く存在します。
同じ収益不動産でも経営する方によってパフォーマンスが変わってくるのです。

ポジション保有中は相場に身を委ねるしかない相場ものの投資と比べると、そこにあなたがあえて収益不動産を所有する「意味」を出していけます。

３．市場の歪みを発見しやすい

市場においては、世間と自身との認識のギャップが「儲け」を生み出します。

たとえば、大多数の普通の人には「どうしようもないボロ物件」であるがゆえに数十万円の値がついた不動産があったします。
ところが、あなたにとってその物件は「再生可能な物件」だった場合、安値で買って再生させれば、かなりの利益が出ますよね。
この認識のギャップが大きければ大きいほど、利益も大きくなります。

認識のギャップがなぜ生じるかというと、あなたが持っている情報・知識の量と世間一般の方が持っている情報・知識の量に差があるからです。（これを情報の非対称性があるといいます）

逆に、誰もが同じ情報・知識の量しか持たず、認識のギャップが生まれない世界の市場を想像してみましょう。

ここでは市場自体が成長していかない限り、誰も利益を出せないことになります。
このような市場を、効率的市場といいます。

流動性の高い大型株式や日経225等のインデックス、ドル／円などの外国為替は効率的市場にかなり近い状況にあります。
対象銘柄に関わるあらゆる情報が全世界で瞬時に共有され、即時に価格に反映されるからですね。

それに対して、不動産は個別性が強いために情報の非対称性が大きく、流動性が低いため価格に反映される時間もゆっくりです。
非効率的市場ですね！笑

つまり、「儲け」の源泉である市場の歪みを見つけやすいといえます。

４．既にノウハウがかなり出回っている

かつてソフトバンクの孫社長は言いました。
髪の毛が後退しているのではない、私が前進しているのだ！と。
タイムマシーン経営をしなさい！と。

不動産投資においても既に先行者がおり、ノウハウがある程度確立されているのです。
上手くいく方法を学習して真似すれば、大きな失敗を避けられるどころか高いパフォーマンスを叩き出せるでしょう。
なぜなら、きちんと学んで試行錯誤しているオーナーは全体の数からするとまだ少数派だからです。

５．未来が読みやすい

飲食店の売上は客数と客単価に応じて毎月、毎日変化しますし、不動産仲介店の売上も成約件数と成約単価によって変動します。
前月大きな売上が立ったからといって、今月どうなるかは分かりません。

収益不動産が生み出す家賃収入は、入退去に変動がない限り継続的に売上となるストックビジネスです。
フロービジネスよりもストックビジネスの方がすべてにおいて優れているということでは決してありませんが、こと未来の読みやすさという観点でいえば、ストックビジネスの方が優れています。

未来が読みやすいと何が良いかというと、キャッシュフローが読みやすいのです。
通常、会社では毎月、資金繰り表を作成しています。
会計上利益が出ていても、キャッシュフローが赤字では不渡りを出してしまうリスクがありますからね。

キャッシュフローが読みやすいと経営が安定します。
経営が安定すると、対外的な信用も向上します。
より大きな取引や大きな借入がしやすくなる、ということです。

もっと身近なところの話で言うと、生活が安定します。
結果として勤め先を辞める、という選択肢も取れるようになります。
未来にいくらくらい入ってくるか分かっていれば、最悪の「食っていけなくなる」という事態は避けられますもんね。

６．アウトソーシングしやすい

最近いろいろな業界で人手不足が叫ばれていますが、不動産投資においてもすべてを自身で完結させるのはまず不可能です。
必ず、業者さんや専門家にお願いしなければならない業務が発生してきます。
不動産投資の良いところは、その際にアウトソーシングしやすいということです。

アパートオーナーさんが世の中に多くおり業務も一般的なものであるため、正社員はもちろん、パートさんや派遣さんを雇用しなくても外部の業者さんにお願いすることができます。
事務処理も複雑にならず固定費も抱えないという観点でいえば、これは大きな利点でしょう。

専業大家さんであればほとんどの業務を自身でおこなっても良いですし、会社員の方であればほとんどの業務をアウトソーシングすることもできるわけです。

７．借入を返済していくだけで純資産が増えていく

不動産投資では100%自己資金で物件を購入しない限り、借入を起こして物件を購入することになります。
そして物件が生み出すキャッシュフローから借入の返済をしていくことになります。

大切なことなので結論から書きますね。

ここからは少し会計的な話になります。
簿記を学習するとプロセスを理解できるようになりますが、理解できなくてもひとまず上記のポイントさえ押さえていただければOKです。

例えば月に30万円の賃料収入があったとして、月20万円返済していたとしたら月のキャッシュフローは10万円の黒字ですよね。
実は銀行への返済20万円の内訳をみると、「元金返済」と「支払利息」とに分けられます。

ここでは仮に、元金返済が13万円、支払利息が7万円だったとして話を進めましょうか。
これらをまとめた仕訳は以下です。

ここでB/Sの変化に注目してみましょう。（B/Sの数値は適当です。あくまで変化に着目してください）

※増加した純資産は厳密には当期純利益ですが、ここでは単純化するために資本金としています。

[単位：千円]

仕訳前

資産		負債
普通預金	2,000	長期借入金	7,000
土地	6,000	純資産
建物	4,000	資本金	5,000
合計	12,000	合計	12,000

 

仕訳後

資産		負債
普通預金	2,100	長期借入金	6,870
土地	6,000	純資産
建物	4,000	資本金	5,230
合計	12,100	合計	12,100

 

増減

資産		負債
普通預金	100	長期借入金	-130
土地	–	純資産
建物	–	資本金	230
合計	100	合計	100

 

純資産が23万円増加していることがお分かりいただけるでしょうか。
この23万円は何かというと、キャッシュフロー10万円＋長期借入金の返済金額13万円です。
キャッシュフローとして手元に残る10万円だけではなく、長期借入金として返済した13万円も純資産になっています。

もっと突っ込んで考えてみましょう。
キャッシュフローとして手元に残る10万円はB/Sの資産の部では「普通預金」にありますよね？
長期借入金として返済した13万円は、B/Sの資産の部のどこにいるのでしょうか？

正解は土地と建物です。
土地と建物が13万円分、自分のモノになったのです。

資産が生み出したキャッシュフローの中から返済しているから手持ちのおカネは減っていかないのに、いつの間にか徐々に土地と建物が自分のモノになっていくって、何気にスゴくないですか！？

８．社会的意義を感じやすい

不動産投資は不動産賃貸業というれっきとした事業であり、装置産業でありながらも入居者さんにより良い住環境を提供するサービス業です。

事業を経営する中で様々な方々にご協力いただきます。
その方々に感謝を表したり、逆に感謝されることも出てくるでしょう。

仕事をお願いするということは間接的に雇用を作り出しますし、納税にも貢献するでしょう。
ほったらかしの古いアパートが多く放置されている中で、入居者様のニーズに応え、きちんと満室でアパート経営をしていることの社会的意義は大きいと思います。

金融商品への投資やデイトレードのような短期売買にも、間接的に事業を支えたり、市場流動性の提供したりといった重要な社会的意義がありますが、いかんせん、直接感謝したりされたりする機会が少ないため、投資家自身が社会的意義を感じにくい側面があります。

それに対して、不動産投資は「投資」と言いつつも、その性質は「事業」であり社会的な意義を感じやすいのです。

デメリット

１．流動性が低い

金額が大きいため、金融商品と比べるとどうしても流動性は低くなります。
大半の取引に銀行融資が絡むため、審査期間も考えると売出しから売買決済完了に少なくとも1ヶ月は必要でしょう。

現金化しようとしても時間がかかることは大きなデメリットでしょう。

２．売買時にかかる費用や税金が高い

購入時には売買金額の約8%の購入諸費用がかかりますし、売却時にも仲介手数料3%+6万円と売却益にかかる税金があります。
売買に関わる専門家が多い分、金融商品のように取引手数料のみでは済まないのがデメリットです。
物件保有中にも固定資産税がかかってきますしね。

３．銀行借入額が膨らむ

レバレッジが効かせられるというメリットの裏返しですが、世の中には借金がストレスになる方も多いようです。
もちろんキャッシュフローがきちんと回っていれば金額の大きさは問題ではないのですが、心理的な捉え方はやはり個人差があります。

人生を豊かにするための不動産投資で心理的な負荷を抱えては本末転倒なので、自身の許容範囲を見極めてストレスにならない手法を探っていく必要があります。

４．ある程度の自己資金と属性が必要

不動産投資を始めようにも、ある程度の自己資金と属性がないと融資が付かないというのはこれから始める方にとってデメリットはでしょう。
ひとたび始めてしまえば、逆にそれが参入障壁として機能するので一概にデメリットとも言えないのですが。

例えばラーメン屋さんをやりたいです、という人が自己資金ゼロだったりラーメン屋で働いた経験なしに銀行に借入に行ってもなかなか難しいのはイメージできると思うんですが、まさにそういう話だと思うんですよね。

不動産投資となるとなぜかそこら辺のイメージ付かない方が増えるのは、それらの方々が不動産投資を「事業」として捉えていないことの証ではないでしょうか。
融資面のハードルも含めて、自分で学び考え実行してというプロセスを楽しめる方は不動産投資を始めとした事業経営に関する素質があるといって良いと思います。

会社や事業を買収するM＆Aより不動産の方が良いの？

最近、中小零細企業のM&Aがだんだん盛んになってきましたよね。
デューデリジェンスを代行してくれる仲介業者も出てきているようで、私たちのような庶民が数百万円出して会社を買う、ということも珍しいことではなくなってきました。
身近なところでも、私と同い年の前職の友人は自身で学習塾の会社を買って独立しています。

語弊を恐れず、投資的な観点だけでドライな言い方をすれば、不動産であれ会社であれ事業であれ、それそのものはおカネを生む「箱」でしかないわけです。
その意味では、手段の違いでしかない。
本質的にはどっちに投資したとしても正解です。

まるごと会社や事業を買えるだけの資金力や信用があるなら、それもアリだと思います。
自身の労働力投入は大抵の場合必要（＝会社員と並行できない）ですし、純粋な装置産業でない分、不動産投資に比べるとハードルは高いですけどね。

会社は純粋な装置産業ではないという観点で、購入する会社を選ぶ際には注意すべき点があります。

株式投資で財を成した世界的大富豪のウォーレン・バフェットさんは、

「経営者の手腕に左右されない、普遍的な無形固定資産（ブランド）を持った会社に投資しなさい！」

という投資スタンスだったようです。
メアリー・バフェット／デビッド・クラーク（2002）『億万長者をめざすバフェットの銘柄選択術』日本経済新聞社より

これはつまり、労働集約的な産業ではなくて装置産業的なビジネスモデルを持った会社に投資しなさい、ということなのだと私は解釈しています。

ブランドや有形固定資産など「儲けの源泉」を持った会社は、さらにそれを育てるために人材を活用します。
ブランドや有形固定資産自体が「儲け」を生み出すため、経営は安定し、不況時にも耐えることができます。

それに対して、労働集約的な産業のみで成り立つ会社は、泳ぎ続けなければ死んでしまうマグロのごとくいつも忙しく受注活動に追われ、不況時にはもろにあおりを受けて倒産寸前です。

もうお気づきかもしれません。

ストックビジネスとフロービジネスの話です。
「儲けの源泉」を持った会社は収益をストックビジネス化できるのです。
私が不動産投資をおすすめするのは、前述したように不動産賃貸業が典型的なストックビジネスだからです。

既存でストックビジネスを持っているのでない限り、最初から事業がフロービジネスのみで回っている会社を買うことは、私はおすすめしません。

さいごに

私が持たざる者こそ不動産投資だと推す理由をご理解いただけたでしょうか。

しょっちゅう迷惑電話をかけてくる新築区分マンション販売業者や、かぼちゃ事件のシェアハウス投資業者などのマイナスイメージで、世間的には「不動産投資」自体が胡散臭いものとなっている感は否めません。

しかし、不動産投資はれっきとした「事業」であり、特に地方都市においては参入の余地が大きいのです。
老後2,000万円問題もあって、資産形成に興味のある方が増えているように感じますが、不動産賃貸業を営むことは自身の資産形成に役立つだけではなく、地域経済に貢献することにも繋がります。

少しでも興味があるようであれば、ぜひ一歩を踏み出してみましょう。